Налоговый вычет за квартиру⚡ в 2025 году

Покупка квартиры — не только важное и счастливое, но и затратное событие. А знаете ли вы, что можно вернуть часть средств, потраченных на жилье и проценты по ипотеке?

Чтобы поддержать значимые приобретения и облегчить финансовую нагрузку граждан, государство дает им возможность воспользоваться имущественным налоговым вычетом. То есть вернуть часть уплаченного подоходного налога (НДФЛ).

В этой статье мы расскажем, кому полагается имущественный налоговый вычет, сколько можно получить в 2025 году и как оформить выплаты.

Вычет при покупке жилья: как работает

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья работает так: вы получили доход, часть которого была удержана и перечислена в бюджет в виде подоходного налога. Затем вы купили недвижимость и понесли расходы. Долю потраченных средств можно вернуть за счет частичного возврата уплаченного НДФЛ.

Налоговый «кешбэк» можно получить не только при покупке квартиры, но и при приобретении дома, земельного участка, а также долей в жилой недвижимости.

Если указанные объекты приобретены в ипотеку, можно будет получить дополнительный вычет за уплаченные проценты по кредиту.

Имущественный налоговый вычет состоит из трех частей и предоставляется по расходам:

На покупку жилья и земельных участков для строительства жилой недвижимости на территории России;
На погашение процентов по ипотеке;
На погашение процентов по кредитам от российских организаций, взятых для рефинансирования кредитов на строительство или приобретение жилья/земельного участка под него.

Расходы, которые учитываются при расчете имущественного налогового вычета:

При покупке квартиры/земельного участка:

затраты на приобретение квартиры или комнаты (или долей в них);
приобретение прав на квартиру или комнату (или прав на доли в них) в строящемся доме;
приобретение отделочных материалов;
работы по отделке квартиры или комнаты (или долей в них), в том числе разработка проектной и сметной документации на проведение работ по отделке.

При строительстве или покупке дома/земельного участка:

разработка проектной и сметной документации;
приобретение строительных и отделочных материалов;
затраты на приобретение жилого дома (или доли в нем), в том числе на стадии незавершенного строительства;
услуги по строительству и отделке;
организация в жилье электро-, водо- и газоснабжения и канализации (в том числе автономных).

Кто может получить налоговый «кешбэк» за покупку жилья и по ипотеке

Вы можете получить имущественный налоговый вычет, если:

получаете официальный доход и платите НДФЛ;
являетесь налоговым резидентом России;
купили жилье, а не получили его в подарок/наследство или по госпрограмме;
приобрели квартиру, дом, земельный участок для строительства на территории РФ (важно отметить, что апартаменты не относятся к жилому фонду, поэтому за их покупку нельзя получить вычет);
не получали вычет за покупку жилья, совершенную до 2014 года;
уже получали имущественный налоговый вычет, но не исчерпали всю доступную сумму.

Вычет при покупке жилья будет недоступен, если:

налогоплательщик находится на территории России менее 183 дней в году (то есть не является налоговым резидентом);
покупатель жилья является самозанятым или индивидуальным предпринимателем и платит налоги по упрощенной системе налогообложения;
оплата жилья производилась за счет средств материнского капитала, средств работодателя или бюджетных средств (например, в рамках госпрограммы);
жилье куплено у близких родственников (к ним относятся супруги, дети, родители, братья и сестры, опекуны и подопечные);
жилье подарено или унаследовано.

Размер вычета: как рассчитывается

Размер имущественного налогового вычета зависит от размера понесенных расходов и ставки НДФЛ, которой облагается ваш доход.

В 2025 году в России начала действовать прогрессивная пятиступенчатая шкала НДФЛ. Согласно нововведениям, граждане с высокими доходами платят подоходный налог по повышенным ставкам. Соответственно, они могут вернуть НДФЛ в большем размере при покупке жилья и погашении процентов по ипотеке.

Подробнее о том, кто платит повышенный подоходный налог с 2025 года, читайте в статье «НДФЛ в 2025 году: кого затрагивает налоговая реформа».

Рассмотрим, как рассчитывается размер имущественного налогового вычета:

Максимальная сумма расходов на строительство или покупку жилья/земельного участка, с которой можно получить налоговый вычет — 2 000 000 рублей.

Жилье может стоить и больше, но вычет будет исчисляться только с этой суммы. Она распространяется на расходы, понесенные на покупку как одного, так и нескольких объектов недвижимости.

Если вы платите подоходный налог по ставке 13%, максимальная сумма налогового «кешбэка» за покупку жилья составит 260 000 рублей.

При покупке жилья/земельного участка или строительстве в ипотеку максимальная сумма уплаченных процентов по кредиту, с которой будет исчисляться налоговый вычет — 3 000 000 рублей.

Лимит 3 000 000 рублей распространяется на ипотечные кредиты, взятые после 1 января 2014 года. Суммы уплаченных процентов по ипотечным кредитам, взятым до 2014 года, могут быть включены в состав имущественного вычета в полном размере без ограничений.

Если вы платите подоходный налог по ставке 13%, максимальная сумма налогового «кешбэка» за проценты по ипотеке составит 390 000 рублей.

Предельные суммы для расчета налогового вычета (2 000 000 рублей за покупку недвижимости и 3 000 000 рублей за проценты по ипотеке) одинаковы для всех категорий налогоплательщиков, но те, кто платят повышенный НДФЛ, смогут вернуть больший процент.

Так, например, для заемщиков, чей доход облагается НДФЛ по самой высокой ставке 22%, максимальная сумма имущественного налогового вычета составит 1 100 000 рублей (за покупку жилья и проценты по ипотеке).

Важно: максимальная сумма вычета за покупку жилья и проценты по ипотеке необязательно будет выплачена сразу. Однако этот вычет не имеет срока давности. Поэтому «кешбэк» за покупку жилья и проценты по ипотеке можно получать частями в течение нескольких лет.

Налоговый вычет — это возврат части НДФЛ. Если по итогам отчетного периода (года) размер НДФЛ, удержанный с вашего дохода, будет меньше максимального размера налогового вычета, вы сможете вернуть только фактическую сумму уплаченного налога.

Кроме того, вычет по ипотеке можно получить только за фактически уплаченные проценты, а не за предстоящую переплату.

Объясняем на примере: Егор зарабатывает 100 000 рублей в месяц (или 1 200 000 рублей в год). Сумма НДФЛ, удерживаемая с его дохода, составляет 156 000 рублей в год.

В 2025 году Егор купил квартиру в ипотеку за 4 000 000 рублей. Он может получить имущественный налоговый вычет в размере 650 000 рублей (13% от 2 000 000 + 13% от 3 000 000 рублей).

Однако в 2026 году Егор сможет вернуть только часть положенного ему налогового вычета — 156 000 рублей. Почему? Потому что за год с его доходов удержали именно такой размер НДФЛ и вычет в большом объеме возвращать не из чего.

Оставшуюся часть вычета за покупку квартиры и проценты по ипотеке (494 000 рублей) Егор будет возвращать частями в последующие годы. При этом если его доход увеличится, налоговый «кешбэк» вернется быстрее.

Двойной вычет для супругов

Супруги, состоящие в официальном браке, могут получить двойной вычет за покупку совместного жилья и проценты по ипотеке. Каждый из супругов имеет право оформить «кешбэк», независимо от того, на кого оформлено право собственности.

Для получения вычета супругам необходимо предоставить платежные документы, подтверждающие расходы на покупку жилья и уплату процентов по ипотеке, а также заявление о распределении расходов, в котором будет указано, кто и сколько потратил.

Супруги могут распределить обе части вычета в любом соотношении, даже если один из них фактически не участвовал в покупке квартиры.

Вычет при покупке жилья для супругов — объясняем на примере:

Исходные данные:

Супруги Артем и Татьяна купили квартиру стоимостью 10 000 000 рублей.
Оформили ипотечный кредит на 8 000 000 рублей.
За весь срок ипотеки размер уплаченных процентов составит 7 000 000 рублей.
Большая часть расходов (примерно 70%) понес Артем.

Право на получение двойного вычета:

Несмотря на оформление права собственности на Артема и его основной вклад в приобретение квартиры, оба супруга вправе претендовать на равный имущественный вычет.

Размер возможного вычета:

Основной вычет (за покупку квартиры):

И Артему, и Татьяне положен вычет на сумму до 2 000 000 рублей, следовательно, суммарная величина вычета на пару — 4 000 000 рублей.

Дополнительный вычет (по уплаченным процентам):

Каждому супругу предоставляется возможность заявить отдельно до 3 000 000 рублей процентов по ипотеке. Общее значение вычета — 6 000 000 рублей.

Порядок распределения вычета:

Основная финансовая нагрузка легла на Артема, но супруги могут договориться о разделе вычета в любых пропорциях, например, поровну. Это выгодно и позволяет получить вычет в двойном размере.

Например, пара решила:

Поручить себе поровну расходы на покупку квартиры (каждый заявит по 2 000 000 рублей);
Аналогичным образом поступить с процентами по ипотеке (каждый — по 3 000 000 рублей).

Оба супруга работают и платят налоги по ставке 13%, а значит, могут претендовать:

На вычет за покупку квартиры: общий вычет — 4 000 000 рублей, умноженный на ставку налога 13%, позволит вернуть в семью 520 000 рублей с покупки жилья (частями). Эти деньги Артем и Татьяна получат равномерно, по 260 000 рублей каждому.

По уплаченным процентам: сумма вычета по процентам — 6 000 000 рублей. С учетом ставки НДФЛ 13% у обоих супругов вернуть в семью получится 780 000 рублей (частями по мере погашения процентов по ипотеке). Эта сумма также будет равномерно поделена между Артемом и Татьяной — по 390 000 рублей каждому.

Общий возврат налогов в семью составит 1 300 000 рублей. По 650 000 рублей на Артема и Татьяну соответственно.

Как оформить имущественный налоговый вычет

Существует три способа оформления имущественного налогового вычета:

подача налоговой декларации (форма 3-НДФЛ) в Федеральную налоговую службу (вычет таким способом можно получить по итогам года);
через работодателя (можно получить, не дожидаясь окончания года);
в упрощенном порядке через личный кабинет налогоплательщика (можно получить по окончании года).

Способ № 1: вычет через подачу налоговой декларации (3-НДФЛ)

Шаги:

Заполните налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ;
Подготовьте документы, подтверждающие расходы на покупку/строительство/отделку жилья (чеки, квитанции, банковские выписки, договоры купли-продажи и т. д) и уплату процентов по ипотеке (договор кредитования, график погашения, справка кредитора о выплаченных процентах);
При совместной собственности — подготовьте соглашение о распределении вычета между супругами;
Предоставьте документы в налоговый орган по месту проживания. Вместе с декларацией подается заявление на возврат НДФЛ в связи с расходами на приобретение имущества.

Способ № 2: вычет через работодателя

Шаги:

Подготовьте документы, подтверждающие право на вычет;
Подайте заявление в налоговый орган (в произвольной форме) о подтверждении вашего права на вычет. Приложите документы, подтверждающие право на вычет.
Получите уведомление от налогового органа о подтверждении вашего права на имущественный вычет (по истечении 30 дней с момента подачи заявления);
Передайте уведомление от налогового органа работодателю
Работодатель перестанет удерживать НДФЛ из вашей заработной платы до конца календарного года.

Способ № 3: упрощенный вычет

Вы можете получить имущественный вычет в упрощенном порядке по итогам года без представления налоговой декларации (3-НДФЛ) и документов, подтверждающих право на вычет.

Налоговая возьмет эти данные из своей базы, в которую попадает в том числе информация из банков и органов исполнительной власти.

Делать самому ничего не нужно. ФНС самостоятельно проанализирует информацию, имеющуюся в ее распоряжении, а затем направит налогоплательщику предзаполненное заявление на упрощенный вычет.

Предзаполненное заявление придет в «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС не позднее 20 марта (по сведениям, представленным до 25 февраля) и не позднее 20 дней в случае представления сведений после 25 февраля.

Мы регулярно публикуем в блоге НПФ ВТБ статьи о Программе долгосрочных сбережений, а также познавательные материалы о финансах. Читайте и узнавайте новое:

Налоговый вычет за покупку квартиры в 2025 году: как получить